A atualização do cadastro imobiliário pode ser realizada de diversas maneiras. A maneira mais conhecida de se fazer essa atualização é por meio do Recadastramento Imobiliário, que é composto pelas etapas de georreferenciamento e de vistoria das propriedades urbanas e rurais presentes no município. Também é possível realizar a atualização cadastral por meio do Cruzamento de Dados. 

1. Georreferenciamento

Georreferenciamento é um processo que determina a posição geográfica das propriedades urbanas e rurais mediante mapeamento que demarca a localização exata dos seus limites no sistema geodésico brasileiro. Esse processo é realizado por meio de levantamentos planialtimétricos e cadastrais georreferenciados.

1.1  Como realizar o georreferenciamento?

O processo de georreferenciamento envolve o planejamento dos locais a serem mapeados, a demarcação desses locais, a medição das áreas de cada propriedade e, por fim, a sua certificação. É um processo que envolve diversas etapas, e que necessita de um tempo considerável até a sua conclusão.

Para a realização do georreferenciamento é necessário o uso de tecnologias e de instrumentos específicos de medição. Quanto ao mapeamento de locais de fácil acesso, o procedimento pode ser realizado por meio de aparelhos GPS para a leitura do posicionamento de cada propriedade. Por fim, no mapeamento de locais de difícil acesso, no entanto, pode-se empregar o uso de veículos aéreos não tripulados (drones) para realizar o mapeamento de maneira remota.

Devido ao fato do georreferenciamento ser um processo de alta complexidade, é necessário que a equipe responsável pelo trabalho seja especializada, composta por profissionais com capacidade técnica na área de topografia.

1.2  Oportunidades trazidas pelo georreferenciamento na atualização do cadastro imobiliário

A utilização de um cadastro imobiliário georreferenciado traz inúmeros benefícios para o município que vão além do aumento na arrecadação tributária, tais como (CNM, 2021):

• Redução da burocracia para licenças urbanísticas.
• Monitoramento do crescimento e ordenamento do território.
• Prevenção de ocupação em áreas de risco.
• Melhora na fiscalização das propriedades.

O cadastro imobiliário georreferenciado também serve como base para a estruturação do Cadastro Territorial Multifinalitário (CTM), que permite a integração das mais diversas informações municipais, favorecendo a elaboração de políticas públicas mais eficientes. 

1.3 Restrições para a utilização do georreferenciamento na atualização do cadastro imobiliário

Apesar da alta precisão nas informações adquiridas por meio do georreferenciamento, a realização dessa técnica exige altos investimentos, sendo um dos processos mais onerosos para as municipalidades. A sua realização demanda aporte de recursos locais, busca por financiamentos estaduais e federais, contratação de empresas especializadas ou parcerias e, por fim, a estruturação da equipe local para acompanhamento do processo (CNM, 2021).

É importante ressaltar também que, devido aos altos custos do georreferenciamento para os municípios, seu uso para atualizações constantes dos dados cadastrais se torna inviável para os cofres públicos.

Georreferenciamento X Plataforma Gove

2. Vistoria (visita in loco)

A Vistoria (ou visita in loco) pode complementar as informações levantadas durante a etapa de georreferenciamento, e é necessária para verificar a infraestrutura de serviços disponível no local. Aspectos referentes à edificação também são verificados, tais como área ocupada, área construída e tipo e padrão de construção. 

No caso de imóveis utilizados para o desempenho de atividades econômicas, a Vistoria também pode ser utilizada para verificação de concessão de licença para funcionamento do estabelecimento. Após a análise da documentação necessária e a realização da Vistoria, constatando que o estabelecimento está de acordo com as normas vigentes, a concessão da licença de funcionamento é emitida, conferindo ao estabelecimento a sua inscrição no cadastro imobiliário fiscal municipal. 

2.1 Legislação considerada na realização da Vistoria 

O agente fiscal responsável pela Vistoria deve levar em consideração as legislações vigentes no município para avaliar se a propriedade está ou não regularizada. Para isso, o agente fiscal deve observar as diretrizes:

• Do Plano Diretor.
• Da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo.
• Do Código de Posturas.
• Do Código Tributário Municipal.
• De leis complementares municipais que sejam relevantes para a análise, a exemplo de leis ambientais e leis relacionadas ao tráfego urbano. 

2.2 Oportunidades e restrições do uso da Vistoria na atualização do cadastro imobiliário 

A realização de Vistorias nas propriedades é benéfica para o município  pois permite que as informações cadastrais sejam atualizadas ao mesmo tempo em que possibilita que a arrecadação tributária esteja de acordo com as atividades exercidas pelos estabelecimentos comerciais sediados no município.

Por outro lado, a utilização de Vistorias também apresenta restrições. Primeiramente, porque o serviço, na maioria das vezes, é contratado juntamente com o serviço de georreferenciamento, apresentando altos custos para o município, o que inviabiliza a sua realização constante. Em contrapartida, mesmo nos casos nos quais os próprios agentes fiscais municipais sejam os responsáveis pela Vistoria, outro aspecto que pode ser considerado uma restrição, a depender da situação do município, é referente à quantidade de agentes fiscais disponíveis para a realização deste trabalho. Em municípios com quantidade de agentes fiscais limitada, o processo de realização de Vistorias pode ser demorado e pouco eficiente. 

3. Cruzamento de dados

Uma alternativa menos onerosa  para a atualização do cadastro imobiliário é a realização de cruzamento de dados, que pode ser feita através do cruzamento do cadastro imobiliário com dados provenientes de outras bases, tais como dados de ligações de água e energia elétrica e de cadastros municipais de assistência social, educação e saúde. 

3.1 Oportunidades trazidas pelo cruzamento de dados na atualização do cadastro imobiliário 

A atualização do cadastro imobiliário por meio do cruzamento de dados apresenta diversas oportunidades para o município. Dentre elas:

• Economia de recursos: o uso de dados previamente existentes na atualização do cadastro imobiliário é uma estratégia menos onerosa do que o Recadastramento Imobiliário, na medida em que demanda menos investimento na contratação de serviços técnicos especializados. 
• Integração entre secretarias: o cruzamento de dados é uma oportunidade para realizar a padronização dos dados existentes em diferentes secretarias, facilitando o alinhamento das políticas públicas municipais. 
• Padronização e sistematização dos dados: a integração de dados municipais facilita a sua padronização e sistematização, aumentando a confiabilidade dos dados. 
• Possibilidade de atualizações constantes: a padronização e sistematização dos dados permite que alterações nas bases cadastrais utilizadas sejam facilmente incorporadas no cadastro imobiliário, o que gera economia de tempo e de recursos com atualizações manuais. 

3.2 Restrições trazidas pelo cruzamento de dados na atualização do cadastro imobiliário 

Apesar de ser uma alternativa menos onerosa para a atualização do cadastro imobiliário, o Cruzamento de Dados também apresenta restrições em comparação ao processo de Recadastramento Imobiliário. A principal delas é justamente necessidade de validação territorial da base cadastral, o que dificulta:

• A verificação, no território, da veracidade das informações contidas nos bancos de dados. 
• O monitoramento do crescimento das áreas ocupadas, de maneira visual e facilitada.
• A verificação da regularidade dos imóveis e das atividades comerciais exercidas nos mesmos.  

3.3 Cruzamento de dados: por onde começar?

A atualização do cadastro imobiliário por meio do cruzamento de dados se inicia com o levantamento de todas as bases de dados que possam ser relevantes para o processo, como por exemplo, dados de ligações de água e energia elétrica e de cadastros municipais de assistência social, educação e saúde. 

O próximo passo é identificar as informações contidas nessas bases que possam ser utilizadas na atualização cadastral, tais como as características dos imóveis (tipo e padrão de de construção, por exemplo)  e dos terrenos (se estão ocupados ou desocupados, por exemplo). Por fim, devem ser identificadas as defasagens cadastrais, que devem ser corrigidas com base nas informações mais atuais disponíveis. 

3.3 Como a Gove pode ajudar no cruzamento de dados do seu município?

A Plataforma de Inteligência Gove possui um novo módulo de Inteligência Imobiliária.

Através do módulo, a Plataforma Gove realiza o cruzamento de dados cadastrais das mais diversas fontes possíveis, visando melhorar os cadastros mobiliários e imobiliários. Dessa forma, garantimos que os dados dos imóveis do seu município sempre estejam atualizados de maneira rápida, fácil e segura.

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